| 在实际经营过程，企业为了盘活资产，经常将自己闲置的办公楼用于出租，由此产生租金收入，相应地也产生了缴税行为。为了追求利润最大化目标，企业可以通过税收筹划，选择最优的出租方案，由此达到节税的目的。 例如：某企业为增值税一般纳税人，2011年1月份，该企业将1000平方米的办公楼出租给某公司，由于房屋出租属于营业税应税行为，同时又涉及水电等费用的处理问题，因此在合同的签署上存在如下两种方案： 第一，双方签署一个房屋租赁合同，租金为每月每平方米160元，含水电费，每月租金共计160000元，每月供电7000度，水1500吨，电的购进价为0.45元／度，水的购进价为1.28元／吨，均取得增值税专用发票。 该企业房屋租赁行为应缴纳营业税为：160000×5％＝8000（元）（其他各税忽略不计）。 而该企业提供给公司的水电费，由于是用于非应税项目的购进货物，其进项税额不得从销项税额中抵扣。因此，对该企业购进的水电进项税金应作相应的转出，即相当于缴纳增值税： 7000×0.45×17％＋1500×1.28×13％＝785.4（元）。该企业最终应负担营业税和增值税合计：8000＋785.4＝8785.4（元）。 第二，该企业与公司分别签订转售水电合同、房屋租赁合同，分别核算水电收入、房屋租金收入，并分别作单独的帐务处理。转售水电的价格参照同期市场上：转售价格确定为：水每吨1.78元，电每度0.68元。房屋租赁价格折算为每月每平方米152.57元，当月取得租金收入152570元，水费收入2670元，电费收入4760元。 则该企业的房屋租赁与转售水电属相互独立且能分别准确核算的两项经营行为，应分别缴纳营业税：152570×5％＝7628.5（元）。 增值税：（2670×13％＋4760×17％）－785.4＝370.9（元）。 该企业最终应负担营业税和增值税合计：7628.5＋370.9＝7999.4（元）。 两种方案税负相差：8785.4－7999.4＝786（元）。 第二个方案优于第一个方案，最终企业选择了第二个方案。 从以上分析可以看出，两个方案差异在于对转售水电这—经营行为的处理方式不同。第一个方案，双方只签订一个房屋租赁合同，把销售水电视同营业税的混合销售，一并征收营业税，而相应的水电费进项税额又不得扣除；而第二个方案，双方分别签订房屋租赁合同、转售水电合同，并分别核算租赁收入、水电费收入，这样水电费收入就应缴纳增值税，进项税额可以抵扣，从而减轻了企业税收负担，获得正当的税收利益。 |
